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房产过户怎样更省钱? 父母卖房给子女比赠与更省钱
绥化0455房产网   发布时间: 2015-07-01    来源:绥化房产网

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父母将房子卖给儿女,乍一听,这种现象太不可思议,把房子送给儿女不行吗?为什么还要“卖”呢?尽管看起来有点不近人情,但这种现象在房产交易时却并不鲜见,因为从某种角度来看,“买卖”比“赠与”更省钱。

这就牵扯到“房产过户”的问题。“房产过户”是在进行房产交易时必经的环节,买卖、赠与、继承都是房产过户的方式,但是对于大多数市民来说,这些名词只是有所耳闻,却并不了解具体的流程和所需费用。近日小编就将这些方式做了一个总结,让市民对过户多一些了解。

【一】房产证加名字

关于房产,生活中常常遇到一个现象,那就是在房产证上加个名字,这要怎么操作呢?

夫妻之间房产加名字,首先分为婚前和婚后房产加名。婚后房产加名指夫妻婚后购买的房产,属共同财产,如果房产证上只有一方的名字,现在想把对方的名字也加上,这种情况属于更正登记,市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料,共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后,即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税,仅收取房屋登记费和印花税等。
婚前房产指房子为一方婚前个人购买的,结婚后,配偶名字也想加为房子的共有人,则需要走房产交易的程序,即通过赠与或者买卖的方式,这种情况下要交纳契税、个人所得税、营业税等税费。

赠与:夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书,夫妻一方赠与另一方一半产权,之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续;

买卖:双方需签订买卖合同,然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。

同样, 如果是父母、子女、兄弟姐妹等这种关系间的房产要办理变更手续,一般也需要采取二手房买卖或者是赠与方式。

【二】二手房买卖

二手房买卖是最常遇到的过户方式,在交易时,一般需要缴纳营业税、个人所得税、契税、公共维修基金、手续费和登记费等费用。

营业税:满2年的商品房免收营业税,2年以下的要以总房价的5.6%来收取。

契税:如果是首次购房,房屋面积90平方米以下的收取费用为总房价的1%,90——144㎡收取1.5%,144㎡以上的收取3%。如果是二次购房,则全部按照3%来收取。

个人所得税:个人所得税按照总房款的2%收取,但是转让“家庭自用满五年的唯一住宅”方可享受免征个人所得税。

手续费:每平方米6元。

登记费:80元。

【三】房产继承

房地产继承作为房产转移的重要形式,是房地产产权转移的有效方法。但是,在办理的过程中也会产生一定的费用,即房地产继承税费。主要包括:继承权公证费、房地产价值评估费、房地产继承过户税费、契税。

房地产继承税费计算方法:

继承公证费用:继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取,最低不低于200元。

房地产价值评估费用:评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算。

房地产继承过户税费:由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

契税:法定继承人继承房地产,免契税,对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的,需要缴纳契税1.5%。

在“国税函20041036号”的通知中,国家税务总局对继承土地房屋权属征收契税问题做出规定,对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人,包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母,继承土地、房屋权属时,不征收契税。按照《中华人民共和国继承法》规定,对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的,则属于赠与行为,应征收契税。

【四】房产赠与

房产赠与也是变更房产一种重要的方式,根据规定,办理房屋赠与过户手续时,需要提交《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等必要材料,虽然名义上是“赠”,但实际操作时也要缴纳税费。

赠与过户税费主要包括以下几种:

营业税:依据现行营业税暂行条例及其实施细则有关规定,单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人,视同发生应税行为,原则上,赠与人是需要缴纳营业税的,缴纳营业税的税率是5%。

但营业税也有两种情况是不需要缴纳的,分别为:

1、近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产,以及发生继承、遗赠取得房产的,免征营业税。

2、其他人之间的房产赠与行为,应依法缴纳营业税。但若其他人之间赠与的房产达到一定年限的,符合免征营业税条件的,仍可以免征营业税,比如,个人将购买满5年的住房对外赠与的,可免征收营业税。

附加税:此种税是作为附加税来征收的,只有在需要征收营业税、增值税等税种的前提下才会征收,具体的征收比例是,按应缴纳营业税的一定比例缴纳,具体比例为:城建税(7%)、教育费附加(3%)。此种税根据法律规定,是由赠与人负担的。

公证费:按照房产评估总价的2%缴纳。

契税:赠与房产的契税是全额征收的,即由受领人按照3%的比例缴纳。

印花税:是需要全额缴纳的,由订立合同的双方当事人,按照0.05%的比例缴纳。

个人所得税:近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产,以及发生继承、遗赠取得房产的,免征个人所得税;其他人之间的赠与行为,应依法缴纳个人所得税。
房产过户怎样更省钱?

继承、买卖、赠与是最常见的房产过户方式,亲人之间过户,不少人认为“继承”或者“赠与”是最亲近也是最合理的方式,然而细细看来,却并非如此。

首先说继承,继承是比较划算的过户方式,如果是父母子女之间的过户,成本最低。只需交纳280元的登记费,没有营业税、个税和契税无。但条件比较单一,只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。在实际操作中,因为继承是遗产人离世后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。

那么买卖和赠与,哪一个方式更划算呢?我们来看个例子。

李大爷手头有一套100平米的房子,评估价约100万元,是李大爷名下唯一住房且房产证早已过5年。如果老人把房子卖给儿子,只需要缴纳1.5%的契税,也就是15000块钱,其他的诸如营业税、个税全免。

老人如果按照房产赠予的方式把房产过给儿女,则需要承担公证费,并缴纳契税。公证费按照评估总价的2%计征,契税按照3%计征,总价约为50000元,这个价格要远远高于买卖的税费。

房产过户是个很复杂的过程,虽然在纸面上看起来很明了,实际上在操作的时候千头万绪。所以市民在过户时一定要根据自身情况,选择最佳过户方式,做到既省钱又省心。


 

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